審査


住宅ローンの審査について細かく述べていきます。
住宅ローンを新規で借りるのと、借り換えをするのとでは審査の際のチェックされるポイントが違ってきます。
借り換えの方が審査は弛く達することもありますし、逆に厳しくなることもあります。
たとえば「年収」の場合、住宅ローンを新規で借り入れするのならば、最低基準は年収「300万円」ですが、借り換えの場合は最低基準が「400万円」となるなどの例があります。
「勤続年数」の場合、新規で借り入れするとすれば「2年」のところ借り換えの場合は「3年」になるといいます。
「延滞歴」についてももちろんチェックされます。
延滞の理由にも従って違うのですが、基本的には延滞があると借り換えすることは厳しくなります。
「居住年数」についてもチェックされます。
やはり長く住んでいる方がしっかりと住宅ローンを返済してきたということになりますから、「3年から5年」程度が審査基準となるようです。
「返済比率」についても新規の場合は「35%」くらいまで可能なのですが、借り換えの場合は「30%から25%」くらいのところが多いようです。
年収が増えていないのに現状の返済比率が35%となっている人の場合などは借り換えが難しくなるようです。
延滞するわけにもいきませんから理想的には返済比率は「25%以下」がいいと思います。
「もの件評価」も審査対象です。
現在は住宅ローンの多くが担保割れとなっています。
そのため物件評価の1.2倍あるいは2倍などの借り換えが可能となっている金融機関もあるようです。
担保割れは各金融機関に問い合わせをしてみるといいです。
このようなことが借り換えの際の審査ポイントなので事前にチェックしておくといいと思います。

連帯債務


住宅ローンが連帯債務になっている場合の借り換えについて説明します。
夫婦が連帯債務で住宅ローンを組んでいるものを借り換えする際、借り換え先のローン名義を夫単独にするのであれば、住宅ローン減税の対象に住宅ローン全額はならないので注意してください。
この場合、妻の債務を夫が引き継ぐので、引き継いだ分は住宅を取得するためのローンとみなして貰うことができず、夫の負担分だけが住宅ローン控除の対象となるのです。
借り換え先で従前の住宅ローンと同じように連帯債務にしたり、ペアローンなどにしたりした場合には、それぞれの借り入れ金額について住宅ローン控除の対象となります。
但し借り換えの時点で妻が退職しているとペアローンを利用することや収入を合算することができませんから単独名義で夫が住宅ローンを組むことになります。
すると妻の分の債務を夫が肩代わりするのですから贈与税を申告しなければいけないこともありますから注意してください。
借り換えの際に住宅ローンの負担割合を変えたことで、登記簿上に記載してある持分割合と違ってしまった場合には登記の変更、贈与の申請もしなければなりません。
夫婦で住宅ローンを借入ている場合、借り換えする際に単に夫婦で借り入れるのか、夫だけで借り受けるのかなどによって手続きや条件などが変わってきます。
借り換えの際には事前にどのような形で住宅ローンを借り換えたいのか、今後の返済計画なども合わせてしっかりとしておくことが大切です。

権利


住宅ローンを新規で借り入れるときにも、借り換えをするときにも様々な権利や法律が絡んでくる。
様々な権利について説明していきます。
では「抵当権」についてです。
住宅ローンを借りる時折、融資もの件の担保として抵当権の設定をしなければなりません。
公庫融資や財形住宅融資の場合は第一位条件になりますし、住宅ローンを複数併用している場合には同順位となります。
公庫と強調融資している場合には、公庫が第一順位で銀行が第二順位となっています。
フラット35などの場合は、公庫だけが第一順位として抵当権登記されます。
次は「収入合算」についてです。
民間の金融機関の中には収入合算を認めているだがあります。
その基準は安定した収入があることそれで、パートなどの収入は認められていません。
一般的には親と子の収入合算、夫婦共働きによる夫婦の収入合算などがあります。
収入合算することで、住宅ローン借り入れ当初は融資金額を増額できるというメリットがあります。
但し共働きしていた妻が私的などで専業主婦などに罹ることもあるため、こうした場合に収入が激減してローン返済に支障をきたすことがあります。
住宅ローンの新規借り入れをした当初は共働きだったのに、借り換えする時には妻は専業主婦になっていて夫だけの個人名義で借り換えしなおすというパターンも多いようです。
次は「住宅所得資金贈与」についてです。
住宅を購入するとき、夫婦がそれぞれ実家の親から金銭贈与を受けることがあります。
こうした場合、5分5乗方式なので550万円までが無税となっています。
1年間で110万円の贈与税を5年間分先取りするという考えで550万円までが対象となっています。
無税だが確申はしなければなりません。

借り換えの基本


借り換えを検討するときの基本的考え方として、目的を明確にしてそれに合わせた住宅ローンの借り換えについて行なうことが大切です。
住宅ローンの総返済額を燃やすために借り換えをしたいという人の場合は、原則的に現在利用している感じ金利タイプを選ぶようにします。
短期の変動金利を選択している人は、借り換えも変動金利で、長期固定金利を選択している人は、借り換えも固定金利で行います。
たとえば長期固定金利においている人が、返済期間が20年をきったので、最近の低い金利によっていまよりも金利が安い固定金利に借り換えを検討します。
目下ば適用金利を約1%近くも押し下げることができるため、借り換え諸費用を引いても借り換え効果を得ることができます。
しかしながら、現在の毎月返済額が特に負担と感じていない人の場合は、無理に借り換えを通じて返済額を軽減しなくてもいいのです。
こうした人の場合は、返済期間を早くすることけれども総返済額を燃やすことができます。
返済期間を20年から18年とわずか2年減らしただけで100万円以上の効果をもたらすことができます。
この例の場合だと完済期間も2年短くなりますし、返済額を燃やすこともできますから住宅ローンを見直したおかげでかなりのメリットが得られたことになります。
住宅ローンの借り換えといっても、金利だけを見極めるのではなく目的によって手段が違うので、目的をしっかりとして達成するための手段を検討することが大切なのです。