フラット35


永らく日本ではさまざまな金融商品が発売され、そのサービスのバラエティは世界的に見てもかなりのものだといわれてきました。
そんな金融商品の中にあって、断然大きな話題を生んだ、要するにヒット商品。
それが、住宅ローン商品のひとつ「フラット35」です。
フラット35は、住宅金融支援機構が証券化支援事業として行っているローン事業であり、それを基にして民間金融機関が提供を通じている長期の住宅ローン商品です。
フラット35が生まれたのは、2003年10月のことでした。
今でこそ、フラット35は住宅ローン商品としておっきい人気を誇りますが、本当は発売開始直後は全然人気がなく、契約件数はかなり伸び悩んでいたそうです。
フラット35の需要に転機が訪れたのは、2006年。
1999年に始まったゼロ金利政策が、アメリカの同時多発テロ事件の影響で伸び、ようやく解除された年です。
これ以降、金利推移が不安定になり、住宅ローンの金利がどうして働くか予測が難しくなったことから固定金利タイプに人気が集まるようになり、長期固定型のフラット35もこれから契約が増えて言うようです。
その後「フラット35」の名称が浸透して赴き、人気商品になっていきました。
フラット35が生まれたことで、住宅ローン返済の際にも金利推移の動向を総じて無視できるようになり、割に安心してマイホームを支払えるようになったという意味では、この制度は住宅の売買件数に少なからず影響を与えたといえるでしょう。
非常に大きな意味を持つ金融商品です。

フラット35の特徴


フラット35の特徴は、当然ながらその「35」の部分に集約されます。
この35の意味は、最長35年ローンであることを意味しています。
住宅ローンにおいて、生活レベルを減らすこと無く支払いを通じていく基準といわれるのが、20年~35年という数字です。
これらの期間において支払いを通じて出向くことで、定年までの間に住宅ローンを完済しつつ、生活水準を保てるということがいわれています。
つまり、フラット35というのは、一世代で完済出来る範囲のマイホーム購入に対しての住宅ローン商品というわけです。
当然、ただの35年ローンというわけではありません。
フラット35は、この期間において金利が固定繋がる長期固定型の住宅ローンとなっています。
また、この他にも、保証料不要、繰上げ返済手数料不要と、必要コストを大層省略出来る制度となっているのです。
一際でかいのは、20~35年という長期の間、金利が固定繋がるという点でしょう。
ただ、このフラット35が誕生したばかりのころは、それが逆にネックとなっていました。
当時はゼロ金利政策真っ只中で、低い金利時代でした。
つまり、仮にこのゼロ金利政策が続けば、金利が固定繋がるメリットがあまりなく、金利自体の設定数値が高めに陥る分、却って損をすると考えられていたのです。
当初敬遠されていたのは、それが一番大きかったようです。
ですが、その後にゼロ金利政策は解除され、金利推移は変動するようになりました。
そうつながると、35年という長期に亘り、金利がどうしてはたらくのかという金利推移の見通しを立てることが困難な中で、思う存分固定であるというメリットはかなりものすごく、人気商品となっていったのです。

フラット35の銀行における金利推移


フラット35は、長期固定金利です。
ただ、固定金利だからといって、フラット35自体の金利推移が始終おんなじというわけではありません。
あくまでも、契約した人がますますその金利で住宅ローンを支払って出向くということであって、金利推移自体は変動しています。
そのため、できれば金利が小さい時期にかけて契約したいと、誰もが策することでしょう。
そのためには、契約前の金利推移を読み、今が下がり目なのか、上がり目なのかを判断することが、マイホーム購入、住宅ローン利用のタイミングを決めるひとつの指標となるでしょう。
フラット35における金利推移を見分ける場合、銀行とノンバンクや信用金庫等ではチラチラ傾向が違います。
また、おんなじ銀行も、都市銀行と地方銀行とでは傾向が異なります。
では、ひと度銀行に関して見ていきましょう。
都市銀行の金利推移は、2007年~2008年には非常に安定していました。
最高金利と最低金利の差が短く、平均の推移も上下動が短く、3%前後で推移していました。
2009年になると、最高金利が跳ね上がり、約4%まで上昇しましたが、2010年10月に一時ゼロ金利政策が得ることを機に、全体的に低い金利となりました。
ただし、それが終わるとだんだん上昇に転じています。
地方銀行の場合は、都市銀行の推移と比べると、まったく最大と最小の差がつまらないことが特徴です。
これが第2地方銀行になると、ますます小さくなります。
ただ、2010年のゼロ金利政策解除以降は、ある程度最高金利が大きくなっています。

フラット35の信用金庫・ノンバンクにおける金利推移


銀行の金利推移と比較し、ノンバンクや信用金庫等におけるフラット35の金利は、それぞれの金融機関において、各機関間における金利の差がすごいことが推移から見て取れます。
これは、ゼロ金利政策などの影響に関係なく、フラット35発足時から変わりません。
では、こんなノンバンク等の金利推移を見ていきましょう。
それでは、信用金庫です。
ノンバンクの住宅ローンとしては、利用者数が多い部類に入る信用金庫ですが、その最大の特徴は、最大金利が厳しいという点になります。
2010年の春ころまでは、ますます3.5%~4.0%の間で推移してあり、同期間における銀行の住宅ローンの最大金利と比較すると、そこそこ高めの数字で推移していました。
但し、2010年の春以降は、3.0~3.5%くらいの推移で落ち着いています。
また、最低金利は都市銀行の金利ときちんと変わりません。
基本的に、上下の差は激しく、推移の上下動は安いのが信用金庫の金利の特徴です。
一方、労働金庫や信用組合、ノンバンクといった融資先の場合は、最高金利と最低金利の差が実に乏しい金利推移となっています。
ただ、推移が安定しているかというとそういうわけでもなく、信用金庫よりさんざっぱら短期での上下動が凄まじく、変動しやすいのが特徴です。
2007年以降の最大金利と最低金利の差は1.5%以内で収まっているものの、わずかな期間で何度も上下動を増やす時期は何度もありました。
そんな意味では、そんなに安定はしていないことがわかります。
こういう点も、住宅ローンを組む場合の参考にしてみてはいかがでしょう。

フラット50


フラット35の登場以降、長期固定金利タイプの住宅ローンが人気を集めるようになりました。
断然、金利推移が安定しない状況においては、このタイプの商品がリライアビリティを植え付けるということで、住宅購入時の一種のブランド的役割を果たしています。
そういう中、フラット35より一層長期に亘る住宅ローン商品として「フラット50」も誕生しました。
フラット50は、住宅金融支援機構が2009年に発売を開始した住宅ローン商品です。
その名称からもわかる通り、フラット35の50年版、つまり50年ローンということになります。
ただ、フラット35の延長というよりは、ゆとり返済、ステップ返済と呼ばれていたローン商品と同種のものと考えたほうが良いでしょう。
ゆとり返済とは、50年返済のローンで、最初の5年間は案外楽な返済になり、6~10年目で相当のぼり、11年目以降で少し多めの返済が必要になるという長期ローンでした。
そのため、若々しいころは収入が小さく、だんだん収入が上がっていくことを願い、長期のローンを組む人に対しての商品だったのですが、インフレからデフレに変わったことでメリットが少なくなり、返済をできない人が増えたことで2000年に廃止された商品です。
どうしてそれが2000年代末期に復活したのかというと、その背景には二つの事柄があります。
それは、低い金利と、建築ものの耐久力です。
ほとんど、金利に関してですが、ゼロ金利政策が00年代に行われたことで、全体的な金利推移は低下傾向になりました。
従って、住宅ローンの負担が以前より速くなったので、一段と長期に亘るローン返済の選択肢が有効となったのです。
また、昔と違い、今の建築ものは50年けれども十分に持ちます。
そのため、2世代になるローンでも十分にその役割を果たせるということで、なるほどためて超長期の住宅ローンが生まれたのです。